“首套房”不等于“首次购房” “非首次购房”房贷首付或提高

记者 何世春

核心提示

继上海楼盘、深圳楼盘等地紧急出台严厉的房市调控政策后，我省也出台最新的房贷政策。昨日，人民银行南京楼盘分行即江苏省人行在官正式公布《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》，同时配发了详细的政策解读。根据最近解释，银行将要区分“首次购房”和“首套房”两个概念，“首次购房”的政策要优于“首套房”。不过昨日记者走访发现，目前扬州楼盘银行普遍还未收到具体的执行文件，新政对扬州房贷市场有哪些具体影响还不得而知。

四种情况下 首付可按首套房政策“已有一套且贷款未还清的”在内

根据人民银行南京分行的解读，关于房贷首付比例的政策，本次人行南京分行和银监会江苏监管局出台的《通知》，并不涉及对现行个人住房贷款信贷政策的调整，只是“重申”，也就是说，通知的其实在2月份实施的新政里就有，只是里面有些问题尚未明确，执行上各地有偏差。

根据解读，在“二月新政”执行以前，对以下三种情况，可执行或比照执行“首套”住房信贷政策：

有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；

已买有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭；

仅有一套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的家庭。

这三类情况的房贷政策是：最低首付比例全省各城市均为30%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍，扬州银行普遍执行的是9折利率。

而根据“二月新政”最新规定，居民家庭已有一套住房、有住房贷款，尽管相应购房贷款尚未结清即有住房、有贷款且未结清贷款的“二套房”，也可根据“分类指导、因地施策”的原则，灵活执行“首套”房贷政策的“最低首付比例”，即住房贷款“最低首付比例”可设定为30%。

不过，无论是新政发布前还是发布后，对有住房、有贷款且未结清贷款的“二套房”，其“贷款利率下限”仍为基准利率的1.1倍不变。也就是说，这类房贷虽然首付可参照首套房，但利率还是要从紧。

“首套房”不能等于“首次购房”

既没买过房、也没贷过款的才算“首次”

根据人行解读，目前，江苏居民家庭首次购买普通住房的，即此前既未曾购买过住房既未申请银行贷款购过房、也未使用自有资金购过房，在商业银行无购房贷款记录，且购房人提供首次购房书面诚信保证的，可执行首次购房贷款政策。

对这类购房人，江苏现行信贷政策是，南京主城区除高淳、溧水外按揭贷款最低首付比例为25%，南京以外的其他地区含高淳、溧水还可向下浮动5个百分点，即可执行的最低首付比例为20%；贷款利率下限均为基准利率的0.7倍。扬州目前执行的就是首付20%的政策。也就是说，此前既没买过房也没贷过款的，是标准的“首次购房”，首付比例低于已有过购房经历的人。

“首次购房”条件优于“首套房”

“非首次”的房贷首付或要提高

对于“首次”与“首套”的认定，此前在实际操作中，个别银行出现对“首次”和“首套”不做具体审查的情况，均按首次购房执行20%的首付比例。这次的《通知》，重申了“首次”房贷并不等于“首套”房贷。鉴于“首次”房贷条件略优于“首套”，因此对于符合“首次”购房条件的，应不折不扣按“首次”政策发放贷款，以确保大学毕业生、进城购房安家落户的农村家庭等“首次”在城市购房时，能得到住房信贷政策的优先支持。同时，对有购房贷款记录的借款人家庭，为改善住房条件再次申请房贷时，如果房贷已结清，且暂时无住房，仍继续按照“首套”房贷政策执行，但不得列入“首次”购房贷款范围。

记者了解到，事实上，目前扬州也有不少银行并不区分“首次购房”和“首套房”，只要是符合“首套房”政策，都可执行最低20%的首付政策。而如果细细比较，是否“首次购房”在贷款利率上并没区别，“贷款利率下限”则均是0.7倍，不过，在首付上，“首次购房”是最低20%，而“非首次”最低只能30%。也就是说，对于一部分符合“首套房”条件，但不符合“首次购房”条件的房贷客户来说，房贷首付可能要提高了。

严格禁止“首付贷”或“零首付”

禁止“假离婚”“假按揭”

《通知》还对金融机构进行了风险提示，包括严格禁止“首付贷”“零首付”；规范商业银行与房地产开发企业的合作关系，防止“首付分期”等行为；商业银行个人房地产贷款业务必须合规经营，并借助征信手段惩戒住房贷款中的失信行为。其中还提到，禁止居民家庭借助“假离婚”“假按揭”等行为办理按揭业务。

扬州多数银行暂未收到文件

部分购房者“抢跑”新政

昨日记者走访了市区多家银行，市工行、市农行、江苏银行等银行均告诉记者，目前暂未收到上级行通知，所以怎么样执行还不清楚。市中行相关负责人则告诉记者，虽然已收到通知，但也只是转发的人民银行通知，具体怎么操作还需研究。

银行人士普遍认为，此次新政事实上只是重申并明确了一些问题，总体来说，可能对南京、苏州楼盘等房价上涨过快城市影响大，对扬州房市影响并不大。

“就算严格认定首次购房，影响也不大，因为现在购房者实际首付比例很少低于30%的。”市区一家银行房贷部负责人表示。