房地产杠杆正嘎嘎作响

经济导报评论员 兰恒敏

最近，一线城市的楼市火得不得了。譬如，上海楼盘“房价3天涨30万，市民直呼看不懂”；深圳楼盘“买房像买大白菜，不看房就交钱”；北京楼盘和杭州楼盘看房人头攒动，“日光盘”迭出，等等。

虽然低利率、连续降准和股市低迷让社会资金多得“没地方去”，但在经济下滑和房地产库存高企的情况下，房价的迅速暴涨还是让人咋舌。

首先，这是部分房地产商刻意炒作的结果。譬如，有的房地产商推迟楼盘开盘时间，等积攒了足够的人气，一开盘就“秒光”，制造“抢房”的假象。

其次，炒作也要有人跟才行。仔细分析，目前房地产销售中的“加杠杆”，对这波房价的暴涨起了强大的推动作用。

如果购房者全款购房，则杠杆为0；如果首付20%，那么杠杆为5倍。因为看涨房价，有人想到付完首付后再配一部分资用于付未来两年的按揭，或者在上次卖房后留出一部分资金用于付未来两年的按揭。这种现象透露出两个信息，一是那些买房如买菜的“土豪”，其实很多付不起按揭；二是这些“土豪”其实在赌房价仍会快涨，而且抛的时候有人接手。

谁为他们提供炒作资金呢？

上海链家就是典型的“资金掮客”。大胆的链家为更大胆的炒家提供以小博大的资金，杠杆搏杀得以实现。据悉，上海市住建委认定，链家公司相关门店存在不规范经营行为，对其已展开调查。

需要注意的是，开展垫资、接受房屋抵押等“准金融服务”的房产中介绝不只是链家一家，链家有一定的代表性。这种“房产中介+资金掮客”的经营模式放大了资金风险，值得高度警惕。

上月26日G20财长和央行行长会议期间，中国央行行长周小川详细解释了在房地产去库存方面加杠杆与去杠杆如何平衡的问题。他表示，个人住房贷款在银行总贷款中的比重相对偏低。还表示，如果中国想控制杠杆率，关键还是如何应对企业杠杆率过高问题，而不是家庭部门的问题。

周小川的话应该拆解开分析。个人住房贷款在银行总贷款中属于优质贷款，而且所占比重较低，很少有个人住房贷款转化为呆坏账，因此，银行似乎可以适度加大一点对“家庭部门”的杠杆。问题是，如果“家庭部门”自己已经加大了杠杆———就像我们上面所说的那样，是不是很危险呢？

对应“使用属性”的房贷应该加杠杆，对应“投资、投机属性”的房贷应该严防加杠杆，这是必须严格区分的。

许多原本不具有购房能力，无资格获得银行这一正规途径贷款的购房者，却通过房产中介或是其他途径轻而易举借到较高利率的贷款，从而拥有了购房能力，集中“杀入”房地产市场。“这就好像房地产行业中的场外配资”，一名分析人士解释。

面对一、二线城市楼市过热和三、四线城市过冷的局面，可以采取截然不同的四大药方：一、二线城市提高契税，三、四线城市降低契税；一、二线城市提高首付，三、四线城市降低首付；一、二线城市适度增加库存，三、四线城市继续去库存；一、二、三、四线城市都要密切关注房地产行业与金融业“模糊融合”的问题，严格规范市场。

当然，三、四线城市也不能贸然加杠杆，“次贷”到哪里也是“次贷”，三、四线城市投资和投机的购房者如果资金链断裂，杀伤力照样不含糊。